Edificio condominiale - Gravi difetti di costruzione - Azione finalizzata ad ottenere l'eliminazione dei difetti o il risarcimento dei danni

QUESITI REAL ESTATE

D. Una società immobiliare, commissiona lavori di costruzione di un edificio condominiale appaltandoli ad un'impresa edile. Successivamente alla costruzione si evidenziano difetti di costruzione riconducibili all' art. 1669 c.c.  Contro chi deve rivalersi l'amministratore per tali difetti, la società immobiliare oppure all'impresa edile?

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R.1. Giurisprudenza
§ Sulla legittimazione attiva e passiva all'azione ex art.1669 cod. civ.:

- In tema di appalto, l'azione prevista dall'art.1669 cod. civ. può essere fatta valere nei confronti dell'appaltatore anche dagli aventi causa del committente nel termine di dieci anni dal compimento dell'opera (Cass. civ., Sez. II, 31 maggio 2007, n. 12790).

- In tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, se tali difetti determinano un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, la relativa azione - prevista dall'art. 1669 cod. civ. ed avente natura extracontrattuale - può essere proposta anche dall'amministratore; diversamente, se i difetti sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 cod. civ., la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, avendo ricompreso i vizi di costruzione nella fattispecie dell'art. 1667 cod. civ., aveva negato all'amministratore del condominio la legittimazione attiva a proporre la relativa azione, non essendo il condominio committente dell'opera) (Cass. civ., Sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3040). Cass. civ., Sez. II, 1 agosto 2006, n. 17484).

- L'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass. civ., Sez. II, 1 agosto 2006, n. 17484);

- L'art. 1669, c.c. trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia comunque a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell'altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività da lui riservatasi (Cass. civ., Sez. II, 23 luglio 2007, n. 16202).

- In materia di appalto privato, la norma di cui all'art. 1669 c.c. deve ritenersi applicabile non solo nei confronti di colui che abbia costruito direttamente per mezzo di propri lavoratori dipendenti, bensì anche nei confronti di colui che organizzi, con varie forme giuridiche di cooperazione, la complessiva attività necessaria per realizzare l'opera, prendendo l'iniziativa e facendo proprio il risultato economico e quindi anche il rischio finale complessivo (Trib. civ. Monza, Sez. I, 22 settembre 2008).

- L'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c., in tema di rovina e difetti di immobili, ha natura extracontrattuale e, conseguentemente, trova un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione, perché operante anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta, risiedendo il presupposto della responsabilità nella partecipazione alla costruzione dell'immobile in posizione di autonomia decisionale (Trib. civ. Monza, Sez. IV, 28 febbraio 2008).

2. Conclusioni

L'art. 1669 cod. civ. configura, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza e di parte della dottrina, una forma di responsabilità extracontrattuale e pertanto la relativa azione finalizzata ad ottenere l'eliminazione dei difetti o il risarcimento dei danni subiti potrà essere esperita dal condominio direttamente nei confronti dell'appaltatore (eventualmente in via solidale nei confronti del committente). L'impresa edile appaltatrice poi se riterrà che la rovina o i difetti dell'opera sono riferibili alle direttive ad essa impartite dall'immobiliare committente o a errori di progettazione o di controllo sull'attività dei lavoratori, provvederà a chiamare in causa rispettivamente la committente, se già non è parte del giudizio perché citata direttamente dal condominio, il progettista ed il direttore dei lavori, chiedendone la condanna a rifondere i danni lamentati dal condominio in ipotesi di loro riconoscimento da parte del Giudice.

ATTIVITA' IMMOBILIARI VIGILATE: I limiti del D.L. n.78/2010

Il D.L. n. 78/2010 (convertito in legge 30 luglio 2010, n. 122) pone limiti gestionali all'attività immobiliare delle Casse Previdenziali professionali (art. 8, comma 15); la norma prevede che le operazioni di acquisto e di vendita di immobili da parte degli enti pubblici e privati che gestiscono forme obbligatorie di assistenza e previdenza siano subordinate alla verifica dei saldi strutturali di finanza pubblica da attuarsi con decreto di natura non dirigenziale del Ministero dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministero del lavoro e delle politiche sociali. L'autorizzazione preventiva sulla singola operazione immobiliare da parte dei Ministeri vigilanti è contrastata con convinzione dall'A.d. E.P.P., l'associazione che raccoglie 20 Casse privatizzate e rappresenta oltre due milioni di professionisti; l'organismo di coordinamento delle Casse auspica un controllo all'interno delle masse finanziarie in gioco. Non si può scomporre il binomio libertà/responsabilità e se responsabilità vuol dire risposta e rappresenta un debito verso il mondo professionale che ha conferito agli amministratori delle Casse private un mandato rappresentativo, libertà vuol dire autonomia gestionale.
La "vigilanza leggera", che sposti il controllo sul piano complessivo degli investimenti, evita lo stop alla gestione indipendente degli asset immobiliari delle Casse. Si deve accettare di essere vigilati in modo puntuale e costante nel tempo, ma non con modalità invasive e penalizzanti. I tempi di un mercato immobiliare ancora in crisi strutturale non consentono bavagli burocratici. Non si possono accettare deroghe alla libera determinazione di definire il proprio futuro.
Del resto, recentemente, lo stesso Ministro Tremonti ha dichiarato di ritenere sufficiente che il decreto interministeriale contenga solo una verifica sulle masse dismesse e sui flussi di liquidità all'interno di piani annuali di impiego.
D'altronde anche l'idea di creare una supercassa per trarne vantaggi gestionali e di servizio (proposta di legge C3522 a firma Di Biagio - Berardi -Angeli), dimostra l'assenza di una politica univoca nei confronti delle professioni. Una cassa unica presuppone un sistema previdenziale unitario e omogeneo e non la velleitaria convinzione di costruirlo con la forza della legge.

Fonte: Sole24ore

Ing. Aurelio Longo

Coordinatore Regionale  E-Valuations 

FAREAMBIENTE (Coordinamento Calabria) "Sostituire coperture in amianto con il fotovoltaico conviene sempre di più"

Il nuovo Conto energia ha incrementato anche gli incentivi sociali per coloro che sostituiranno con il fotovoltaico le coperture in amianto, purtroppo ancora numerose in Italia. Infatti secondo l'articolo 10 del decreto del 24 agosto 2010 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, sostituire il pericoloso eternit con pannelli fotovoltaici darà diritto a un premio del 5% in più rispetto agli incentivi già in vigore. Riguarda gli impianti fotovoltaici integrati in superfici esterne di edifici, fabbricati, strutture edilizie di destinazione agricola, in sostituzione di coperture in eternit o contenenti amianto. Lo stesso incentivo è cumulabile con il premio per impianti fotovoltaici per un uso efficiente dell'energia. Per gli impianti fotovoltaici realizzati su edifici, invece, è previsto un incremento sulla tariffa incentivante del 10%, che però non è cumulabile con altre agevolazioni. Dunque oltre a liberarci di un materiale estremamente dannoso per l'ambiente e per la salute, c'è la possibilità di trarre da questo progetto reali benefici per lo sviluppo sostenibile per le nostre città. Il Movimento Ecologista Europeo ''Fare Ambiente"Coordinamento Calabria'' lo scorso 14 Giugno 2010 aveva incontrato l'assessore della Regione Calabria all'Ambiente Francesco Pugliano per sensibilizzare tale iniziativa. La delegazione, secondo un comunicato, composta dal Coordinatore Regionale, Antonio Iaconetti; dal coordinatore nazionale giovanile, Aurelio Longo, e dal Presidente della Commissione Energia, Orazio Mainieri. Nel corso dell'incontro i rappresentanti di FareAmbiente avevano avanzato la proposta ''Rottamiamo i tetti in eternit''. L'idea e' quella di incentivare la sostituzione dei tetti in amianto, che sono ancora numerosi nei comuni Calabresi e a questo punto speriamo anche nel resto d’Italia, con pannelli fotovoltaici per la produzione di energia pulita. L'amianto ricordiamo venne utilizzato per decenni per la coibentazione di edifici, tetti, navi, treni. La legge che ne ne prevede lo smaltimento è la 257 del 1992. È stato adottato anche come materiale per l'edilizia per tegole, pavimenti, tubazioni, vernici, canne fumarie, serbatoi dell'acqua, nelle auto e in molte altre applicazioni. In Italia, secondo le stime del Consiglio nazionale delle ricerche (Cnr) e l'Istituto superiore per la prevenzione e la sicurezza del lavoro (Ispesl), ci sono ancora 32 milioni di tonnellate di amianto sparse in tutto il territorio nazionale. In Italia fino al 2004 sono stati registrati 9.166 casi di mesotelioma maligno, il tumore provocato dalle fibre di amianto respirate, secondo il Registro nazionale dei mesoteliomi.

Tra questi per il 69,8% la causa è professionale, per il 4,5% famigliare e per il 4,7% ambientale.

©RIPRODUZIONE RISERVATA

f.to

Ing. Aurelio Longo

Coordinatore Nazionale Giovani FareAmbiente

aurelio.longo@gmail.com

FAREAMBIENTE (Coordinamento Calabria): Sostituire coperture in amianto con il fotovoltaico conviene sempre di più

Il nuovo Conto energia ha incrementato anche gli incentivi sociali per coloro che sostituiranno con il fotovoltaico le coperture in amianto, purtroppo ancora numerose in Italia. Infatti secondo l'articolo 10 del decreto del 24 agosto 2010 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, rimpiazzare il pericoloso eternit con pannelli fotovoltaici darà diritto a un premio del 5% in più rispetto agli incentivi già in vigore.  Riguarda gli impianti fotovoltaici integrati in superfici esterne di edifici, fabbricati, strutture edilizie di destinazione agricola, in sostituzione di coperture in eternit o contenenti amianto. 

Lo stesso incentivo è cumulabile con il premio per impianti fotovoltaici per un uso efficiente dell'energia. Per gli impianti fotovoltaici realizzati su edifici, invece, è previsto un incremento sulla tariffa incentivante del 10%, che però non è cumulabile con altre agevolazioni. Oltre a liberarci di un materiale estremamente dannoso per l'ambiente e per la salute, c'è la possibilità di trarre da questo progetto reali benefici per lo sviluppo sostenibile per le nostre città.
Il Movimento Ecologista Europeo ''Fare Ambiente"Cooridamento Calabria'' lo scorso 14 Giugno 2010 aveva incontrato l'assessore della Regione Calabria all'Ambiente Francesco Pugliano per sensibilizzare tale iniziativa. La delegazione, secondo un comunicato, composta dal Coordinatore Regionale, Antonio Iaconetti; dal coordinatore nazionale giovanile, Aurelio Longo, e dal Presidente della Commissione Energia, Orazio Mainieri. Nel corso dell'incontro i rappresentanti di FareAmbiente avevano avanzato la proposta ''Rottamiamo i tetti in eternit''. L'idea e' quella di incentivare la sostituzione dei tetti in amianto, che sono ancora numerosi nei comuni Calabresi, con pannelli fotovoltaici per la produzione di energia pulita.
L'amianto ricordiamo venne utilizzato per decenni per la coibentazione di edifici, tetti, navi, treni. La legge che ne ne prevede lo smaltimento è la 257 del 1992. È stato adottato anche come materiale per l'edilizia per tegole, pavimenti, tubazioni, vernici, canne fumarie, serbatoi dell'acqua, nelle auto e in molte altre applicazioni. In Italia, secondo le stime del Consiglio nazionale delle ricerche (Cnr) e l'Istituto superiore per la prevenzione e la sicurezza del lavoro (Ispesl), ci sono ancora 32 milioni di tonnellate di amianto sparse in tutto il territorio nazionale. In Italia fino al 2004 sono stati registrati 9.166 casi di mesotelioma maligno, il tumore provocato dalle fibre di amianto respirate, secondo il Registro nazionale dei mesoteliomi. 

Tra questi per il 69,8% la causa è professionale, per il 4,5% famigliare e per il 4,7% ambientale. 

f.to

Ing. Aurelio Longo

Coordinatore Nazionale Giovani FareAmbiente

aurelio.longo@gmail.com

La responsabilità del valutatore immobiliare di Bosco Teresio, Tetto Francesca

Le recenti inchieste giudiziarie che hanno coinvolto società immobiliari in posizione dominante sul mercato hanno fatto emergere in tutta la sua gravità il problema delle stime immobiliari utilizzate come strumento per gonfiare i bilanci sociali facendo figurare valori non rispondenti alla realtà.

Si assiste così a clamorosi crack finanziari diretta conseguenza di manovre a dir poco ardite e all'impossibilità di restituire i generosi finanziamenti ottenuti anche a mezzo di stime fatte su misura e sulla scorta delle quali il sistema bancario ha accordato l'accesso al credito, spesso illimitato, confidando nell'apparente solidità delle garanzie offerte.

Viene dunque in evidenza il ruolo dei periti immobiliari in più occasioni a vario titolo chiamati a certificare il valore del patrimonio sociale: si pensi all'ipotesi di conferimenti in natura nelle società di capitali (art. 2465 cod. civ.), al compimento di operazioni straordinarie quali trasformazioni (art. 2500-ter cod. civ.), fusioni (art. 2501-quater e sexies), scissioni (art. 2506-ter cod. civ.), o più semplicemente alle perizie effettuate in occasione di trasferimenti di quote sociali onde acclararne il valore effettivo o ancora per l'accesso a finanziamenti da parte di soggetti terzi. In tale contesto diventa sempre più attuale il problema del procedimento di valutazione degli immobili e di quello connesso della responsabilità dei valutatori immobiliari, vuoi nell'ipotesi in cui costoro pervengano a stime rivelatesi errate per imperizia, vuoi nella più grave ipotesi di stime volutamente alterate.

I procedimenti di valutazione degli immobili

I procedimenti di stima normalmente applicati in Italia si dividono in:

a. procedimenti di stima sintetici basati sulla comparazione diretta del bene con altri aventi analoghe caratteristiche di cui si conoscono gli apprezzamenti di mercato;

b. procedimenti di stima analitici basati sulla capitalizzazione del reddito ordinario ritraibile dal bene oggetto di stima.

Si tratta di metodologie basate su criteri empirici, dati sommari e ipotesi teoriche, il che fa sì che troppo spesso si pervenga a valutazioni convenzionali, in massima parte basate sul dato d'esperienza del singolo perito estimatore anziché su criteri scientifici consolidati e passibili di verifica, finendo spesso per rappresentare nulla più che un parere del singolo professionista. A ciò si affianca la difficoltà di rilevazione dei prezzi di mercato effettivamente contrattati e l'assenza di una banca dei dati immobiliari, circostanze tutte che rendono difficile valutare a priori la congruità della stima proposta e, di riflesso, la correttezza dell'operato del valutatore.

Proprio per ovviare a ciò, a livello internazionale si sono consolidate norme (a cominciare dall'accordo sul capitale di Basilea noto come Basilea 2) che hanno introdotto un metodo scientifico che consente di pervenire a un valore sintetico sulla scorta di procedimenti valutativi riconosciuti e muniti di largo consenso. Si sono così affermati gli International valuation standard con i tre approcci alla stima immobiliare:

1. market approach (metodo a confronto di mercato);

2. cost approach (metodo del costo);

3. income approach (metodo finanziario);

che consentono di definire in modo chiaro le metodologie operative utilizzate nel procedimento di valutazione.

Le responsabilità del valutatore

Quanto alla responsabilità del valutatore immobiliare vengono in rilievo tre distinti profili:civilistico, penalistico e disciplinare.

Con l'accettazione dell'incarico, il perito assume un'obbligazione di fare che si concretizza nel compimento di tutti quegli accertamenti e quelle valutazioni atte a fornire alla committenza gli elementi tecnici e scientifici necessari per la soluzione della questione che ne ha richiesto l'intervento. L'inesatto adempimento dell'obbligazione assunta è fonte di responsabilità per il consulente.

Sotto il profilo strettamente civilistico, posto che l'attività di consulenza rientra nell'ambito delle prestazioni d'opera professionali, la responsabilità del perito è regolata dall'art. 1176 cod. civ. che al secondo comma non ritiene sufficiente che il professionista, nello svolgimento dell'incarico, si comporti con la diligenza del buon padre di famiglia e dunque con la diligenza dell'uomo medio, ma gli impone una diligenza, per così dire, aggravata, da modularsi e valutarsi con riguardo alla specifica natura dell'attività esercitata.

Dunque, per valutare il grado di diligenza impiegata, e di riflesso la responsabilità del professionista, deve farsi riferimento al tipo specifico di attività che questi è chiamato a svolgere e alle conoscenze tecnico-professionali richieste al momento dell'adempimento della prestazione. Il particolare rigore di detta norma è parzialmente attenuato dall'art. 2236 cod. civ. che, nel solo caso di soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, limita la responsabilità del professionista alle ipotesi di dolo o colpa grave, escludendo pertanto la colpa lieve.

Di fatto, il professionista che arrechi un danno al committente risponde anche per colpa lieve sia qualora non abbia fatto corretta applicazione di regole e conoscenze che debbono considerarsi acquisite e consolidate nell'ambito di una certa ars, al punto da essere ritenute necessario corredo della preparazione del professionista che si dedichi a quel determinato settore, sia qualora si provi che abbia accettato e svolto un incarico professionale nonostante la consapevolezza o il fondato timore dell'inadeguatezza e incompletezza della propria preparazione e della necessità di indirizzare il cliente ad altro specialista.

Sotto il profilo penalistico qualora il consulente presti la propria opera a favore di una parte processuale vengono in rilievo le fattispecie di cui agli artt. 380 e 381 cod. pen. La prima riguarda il caso del consulente tecnico «che, rendendosi infedele ai suoi doveri professionali, arreca nocumento agli interessi della parte da lui ... assistita o rappresentata dinanzi all'Autorità giudiziaria» (reclusione da uno a tre anni e multa non inferiore a € 516,00).

La seconda disposizione riguarda invece il caso del consulente «che in un procedimento dinanzi all'Autorità giudiziaria presta contemporaneamente, anche per interposta persona, ... la sua consulenza a favore di parti contrarie» (reclusione da sei mesi a tre anni e multa non inferiore a € 103,00).

Al di fuor di queste particolari ipotesi, qualora emerga la redazione di stime volutamente artefatte effettuate da periti compiacenti e collusi, i quali abbiano agito in spregio a qualsivoglia regola deontologica ed etica, al fine di procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, assumeranno rilievo le disposizioni di cui agli artt. 640 cod. pen. (reclusione da sei mesi a tre anni e multa da € 51,00 a € 1.032,00) e 640-bis cod. pen. (reclusione da uno a sei anni).

Accanto alle responsabilità tradizionali, civili e penali, sta assumendo oggi sempre maggiore rilevanza un'ulteriore forma di responsabilità propria del valutatore quale prestatore d'opera professionale tenuto all'osservanza di regole deontologiche dettate dall'Ordine professionale di appartenenza.

Ciò è a tal punto vero che recentemente si è da più parti tentato di definire un codice deontologico delle valutazioni immobiliari che individui i particolari doveri alla cui osservanza è tenuto lo stimatore, onde definirne canoni specifici di preparazione e competenza, nonché di onestà e trasparenza nello svolgimento del processo di valutazione che è chiamato a rendere.

Mentre in passato si relegava l'illecito disciplinare in una posizione marginale, sul presupposto per cui le regole deontologiche non potessero assurgere a fonte normativa, con la conseguenza che di illecito poteva parlarsi solo allorché risultasse violata una precipua norma dell'ordinamento civile, ulteriore rispetto alla regola deontologica, recentemente si è giunti a porre sullo stesso piano illecito civile e illecito deontologico assegnando alle regole deontologiche rilevanza giuridica immediata. Quest'ultima deriva alle norme del codice disciplinare dalla delega effettuata dal legislatore statale (D.Lgs. 382 del 23 novembre 1944) e dalla loro funzione di parametro normativo generale alla stregua del quale valutare la condotta dei professionisti iscritti (in tal senso, in materia di responsabilità disciplinare degli avvocati, Cass., Sez. Unite, sent. 20 dicembre 2007 n. 26810).

CALABRIA/RIFIUTI: PUGLIANO, SI PROFILA VERA EMERGENZA

(ASCA) - Lamezia Terme (Cz), 26 nov - ''Tredici anni persi''. E' questa, in sintesi, la valutazione dell'assessore all'Ambiente della Regione Calabria, Francesco Pugliano, circa il lungo commissariamento dell'emergenza ambientale in Calabria. ''La vera emergenza - ha detto Pugliano, da pochi mesi sub-commissario per l'emergenza rifiuti - e' quella che abbiamo davanti visto che al piu' tardi entro giugno 2011 saranno esaurite le discariche presenti, replicando anche in Calabria il rischio Napoli''. L'allarme e' stato lanciato nel corso del seminario ''Meno rifiuti piu' sviluppo'', organizzato da Unioncamere Calabria Desk Enterprise Europe Network e Regione Calabria, Assessorato all'Ambiente nell'ambito della settimana europea per la riduzione dei rifiuti. red/map/ss (Asca)

FAREAMBIENTE PARTECIPA ALLA GIORNATA DELL'ALBERO

FareAmbiente ha aderito alla giornata nazionale dell'albero del 21 novembre promossa dal Ministero dell'Ambiente

( come potrete vedere accedendo al seguente link  http://giornatadellalbero.minambiente.it/?costante_pagina=home&id_lingua=2 )

La Giornata dell’Albero è una occasione per richiamare l’attenzione di tutti, ma soprattutto dei più giovani, sull’importanza dei boschi e delle foreste, sul loro fondamentale ruolo di polmone verde per la Terra.

FareAmbiente parteciperà all'iniziativa coinvolgendo tutti i comuni dove sono presenti i nostri laboratori verdi, piantando un nuovo alberto nella giornata del 21 novembre.

Ogni comune inoltre potrà aderire alla giornata attraverso il link del Ministero che vi abbiamo indicato.

I Comunicati stampa e le foto che scatterete saranno pubblicate sul sito nazionale e su quello del Ministero.

Il Ministero dell’Ambiente per la Giornata Nazionale dell’Albero 2010, in collaborazione con le Regioni, l’ANCI, l’UNCEM, il Corpo Forestale dello Stato, FareAmbiente e d’intesa con il Ministero dell’Istruzione e il Ministero delle Politiche agricole, propone la piantumazione in contemporanea, per il 21 novembre alle ore 12.00, in ogni Comune che aderisca all’iniziativa.

Per maggiori info    http://giornatadellalbero.minambiente.it/?costante_pagina=home&id_lingua=2