Nel 2011 valutazioni immobiliari con gli standard internazionali (IVS)

Dopo l'approvazione del documento ABI dello scorso Novembre, da Gennaio si auspica una probabile adesione di gran parte degli istituti bancari, ossia che gli standard di valutazione immobiliare dell'Abi diventeranno la regola generale cui si dovranno attenere i professionisti. Che per le banche fanno circa un milione di perizie all'anno. Gli effetti, anche se non immediati, saranno garanzie serie per le banche (e di conseguenza per tutto ilsistema finanziario) e trasparenza per il mercato immobiliare, finalmente basato su dati certi. Senza la definizione degli standard non si va avanti. Prima c'erano solo expertise empiriche, che hanno contribuito ad aprire il mercato. Chiunque poteva farle, con la semplice iscrizione a un albo professionale. Ma dietro a ogni perizia ci sono montagne di soldi: il collaterale, cioè il bene dato in garanzia, vale 110 miliardi. Con cartolarizzazioni e affini il mercato immobiliare è diventato componente fondamentale del mercato finanziario. E se una banca non cartolarizza perde il 25% del proprio guadagno». Dietro a ogni bene, ha detto Benvenuti, c'è un perito, che rilascia un documento importantissimo per il mercato nel suo complesso. Il problema, ha sottolineato Benvenuti, è anche il valore di una perizia di responsabilità, che «è sceso a livelli incontrollabili. Noi lo prevedevamo sin dal 2002, e avevamo già pensato la strada. Per questo abbiamo subito iniziato a collaborare con Tecnoborsa per gli standard. Ma ci scontravamo con la prassi direttori di agenzia bancaria che telefonavano al perito. Però il direttore dell'agenzia telefonava poter aumentare il valore perché il cliente era buono o per stare sotto il loan to value e non essere soggetto all'assicurazione».  La perizia è uno strumento di garanzia solo se diventa uno strumento indipendente.Ciò può avvenire solo con procedimenti scientifici riconosciuti in tutto il mondo. Dobbiamo dunque fornire un dato altamente scientifico. Se è vero che il perito ha un ruolo strategico, allora deve essere ricompensato in maniera adeguata. Mettendo fuori dal mercato chi non opera bene e lavorando per dare garanzia al mercato attraverso la "certificazione" dei valutatori. Secondo Marco Simonotti, docente di estimo all'Università di Palermo, l'unico concetto cui rapportarsi è quello del iustum pretium, «che come tutti sanno è fluttuante e va individuato tra un minimo e un massimo rilevato nel tempo, cercando di restringere il più possibile l'individuazione, appunto, con in metodi scientifici e universalmente riconosciuti. Già Tecnoborsa e Crif – ha etto Simonotti - hanno standard che corrispondono ai criteri necessari, anche se non sposano completamente gli IVS, perché adottano le necessarie best practice». Il 17 Novembre scorso l'ABI ha approvato un documento con gli standard, ma la stessa Abi non può obbligare nessuno ad aderire, ma saranno le banche che dovranno chiederne ai propri periti l'adozione degli standard IVS. Il documento è stato inviato ai 790 istituti di credito, dai quali è attesa un'adesione massiccia entro i primi di gennaio, perché prima passa dai Cda degli istituti e delle holding. Da gennaio verrà costituito un tavolo con chi ha lavorato per definire l'attuazione e la metodologia di raccolta delle informazioni. L'industria bancaria può infatti formare un database fondamentale: alle 5000mila operazioni annue sui mutui se ne aggiungono altrettante con i finanziamenti per cartolarizzazioni, immobili in costruzione, eccetera. Il documento verrà pubblicato nel sito dell'Abi a gennaio, ora è all'esame dell'Autorità garante della concorrenza. Sotto Greenspan le regole non sono state rispettate e la crisi dei subprime è a lui in gran parte addebitabile. Ma oltre i subprime ci sono altri mutui fuori agency, cioè non verificati da agenzia governative, che ancora non sono esplosi. I rischi da vanificare in Italia sono tra gli altri quelli, ampiamente verificatisi negli Usa, che derivano dalla scarsa indipendenza dei periti rispetto ai broker, che possono o meno farli lavorare. 

©RIPRODUZIONE RISERVATA

Ing. Aurelio Amedeo Longo
Coordinatore Regionale E-Valuations
aurelio.longo@e-valuations.org