D. Una società immobiliare, commissiona lavori di costruzione di un edificio condominiale appaltandoli ad un'impresa edile. Successivamente alla costruzione si evidenziano difetti di costruzione riconducibili all' art. 1669 c.c. Contro chi deve rivalersi l'amministratore per tali difetti, la società immobiliare oppure all'impresa edile?
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R.1. Giurisprudenza
§ Sulla legittimazione attiva e passiva all'azione ex art.1669 cod. civ.:
- In tema di appalto, l'azione prevista dall'art.1669 cod. civ. può essere fatta valere nei confronti dell'appaltatore anche dagli aventi causa del committente nel termine di dieci anni dal compimento dell'opera (Cass. civ., Sez. II, 31 maggio 2007, n. 12790).
- In tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, se tali difetti determinano un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, la relativa azione - prevista dall'art. 1669 cod. civ. ed avente natura extracontrattuale - può essere proposta anche dall'amministratore; diversamente, se i difetti sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 cod. civ., la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, avendo ricompreso i vizi di costruzione nella fattispecie dell'art. 1667 cod. civ., aveva negato all'amministratore del condominio la legittimazione attiva a proporre la relativa azione, non essendo il condominio committente dell'opera) (Cass. civ., Sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3040). Cass. civ., Sez. II, 1 agosto 2006, n. 17484).
- L'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass. civ., Sez. II, 1 agosto 2006, n. 17484);
- L'art. 1669, c.c. trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia comunque a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell'altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività da lui riservatasi (Cass. civ., Sez. II, 23 luglio 2007, n. 16202).
- In materia di appalto privato, la norma di cui all'art. 1669 c.c. deve ritenersi applicabile non solo nei confronti di colui che abbia costruito direttamente per mezzo di propri lavoratori dipendenti, bensì anche nei confronti di colui che organizzi, con varie forme giuridiche di cooperazione, la complessiva attività necessaria per realizzare l'opera, prendendo l'iniziativa e facendo proprio il risultato economico e quindi anche il rischio finale complessivo (Trib. civ. Monza, Sez. I, 22 settembre 2008).
- L'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c., in tema di rovina e difetti di immobili, ha natura extracontrattuale e, conseguentemente, trova un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione, perché operante anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta, risiedendo il presupposto della responsabilità nella partecipazione alla costruzione dell'immobile in posizione di autonomia decisionale (Trib. civ. Monza, Sez. IV, 28 febbraio 2008).
2. Conclusioni
L'art. 1669 cod. civ. configura, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza e di parte della dottrina, una forma di responsabilità extracontrattuale e pertanto la relativa azione finalizzata ad ottenere l'eliminazione dei difetti o il risarcimento dei danni subiti potrà essere esperita dal condominio direttamente nei confronti dell'appaltatore (eventualmente in via solidale nei confronti del committente). L'impresa edile appaltatrice poi se riterrà che la rovina o i difetti dell'opera sono riferibili alle direttive ad essa impartite dall'immobiliare committente o a errori di progettazione o di controllo sull'attività dei lavoratori, provvederà a chiamare in causa rispettivamente la committente, se già non è parte del giudizio perché citata direttamente dal condominio, il progettista ed il direttore dei lavori, chiedendone la condanna a rifondere i danni lamentati dal condominio in ipotesi di loro riconoscimento da parte del Giudice.
